CLÁUSULAS SUELO

Cuando oímos hablar de las cláusulas suelo, a todos se nos vienen a la cabeza las imágenes de las noticias con multitudes de afectados manifestándose en las puertas de los bancos enarbolando pancartas que hablan de “fraudes al ahorro”, “engaños”, “abusos hipotecarios”. Pero realmente ¿qué son las cláusulas suelo? ¿Son legales? ¿o se trata de otra estafa de las entidades financieras? ¿Cómo sabemos si no nos la han colado también a nosotros?

¿Qué son las cláusulas suelo?

Las cláusulas suelo, también denominadas suelo hipotecario, son aquellas disposiciones contractuales que establecen un tipo mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca inmobiliaria aunque los intereses ordinarios acordados en el préstamo con la entidad financiera estén por debajo o bajen, actuando así como un límite mínimo a pagar ante la bajada real de la cuota.

Para que lo entendamos todos, la cuota a pagar en la mayoría de contratos de hipoteca se establece a partir de la conjunción de dos valores de referencia:

  • Tipo de interés variable: valor ordinario de referencia que, como su nombre indica, puede variar en aumento o reducción. Normalmente suele establecerse el valor del Euribor, aunque también suelen emplearse el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) o el IRS (“Interest Rate Swap”).
  • Diferencial: tipo establecido por la entidad financiera entidad financiera con la que se contrata la hipoteca.

A estos dos valores, aprovechando el “boom” que la burbuja inmobiliaria supuso en la contratación de hipotecas, muchos bancos añadieron uno nuevo, el conocido como suelo hipotecario, un porcentaje mínimo de interés que el comprador de la vivienda debería pagar sí o sí aunque el interés realmente surgido de la suma del tipo de interés variable y el diferencial fuera inferior.

Veámoslo más claro en las diferentes opciones que se pueden dar:

  • Aumenta el tipo de interés variableà el contratante de la hipoteca asume dicho incremento íntegramente en su cuota.
  • Disminuye el tipo de interés variable respecto del año pasado, pero no llega al valor establecido por el suelo hipotecarioà el contratante se beneficia de la reducción en la cuota.
  • Disminuye el tipo de interés variable por debajo del valor del suelo hipotecarioà el cliente tiene que pagar obligatoriamente el porcentaje mínimo establecido por la entidad financiera como suelo.

Es decir, el banco de ninguna manera asume los riesgos o las pérdidas que para él pudiera suponer la bajada del tipo de interés variable. En caso de aumento del mismo, se beneficia de la ventaja pero, en caso de disminución, siempre se asegura que el cliente pague el porcentaje que unilateralmente ha establecido en el contrato de hipoteca a través de la cláusula suelo como mínimo a pagar. Por lo tanto, como siempre, el único que sale perjudicado resulta ser el cliente a quien, habiendo contratado una hipoteca en referencia a un tipo de interés variable, éste solamente se le aplica de forma real en su perjuicio, cuando aumenta, pero nunca en su beneficio cuando disminuye.

¿Son legales las cláusulas suelo?

En principio, sí que resultan legales siempre que la aplicación por las entidades financieras de este tipo de cláusulas se adecúe a la normativa de transparencia y prerrogativas establecidas por el Banco de España y la Ley Hipotecaria.

Requisitos para que sean legales:

  • Mención específica, explícita y especial de la cláusula suelo en el contrato hipotecario, explicada de forma clara y precisa.
  • Información correcta por parte de las entidades de las condiciones del contrato, de manera que el cliente conozca y comprenda las implicaciones financieras del contrato que firma. Se exige, asimismo, que el cliente tenga la capacidad para comprender el contenido del que se le está informando.
  • Lectura detenida por el notario como por el registrador de la propiedad de los acuerdos del contrato delante del cliente para la verificación de las condiciones del mismo.
  • Inclusión de una cláusula techo no abusiva, que establezca el porcentaje máximo del tipo de interés variable que el cliente contratante ha de pagar. En la práctica, todas las entidades bancarias que han establecido cláusulas techo lo han hecho de forma abusiva, fijando máximos de hasta el 12%, cuando el Euríbor en España no ha llegado a superar en ningún momento el 6%.

Por lo tanto, serán abusivas, ilegales o nulas aquellas cláusulas suelo en cuya aplicación no haya habido la transparencia exigida por parte de la entidad financiera, por no haber informado de su presencia  y consecuencias de forma expresa y con mención específica y especial en el contrato de hipoteca de forma entendible a todo tipo de solicitantes.

¿Qué dicen los tribunales sobre las cláusulas suelo?

En los últimos años se han dictado numerosas sentencias favorables a la nulidad de este tipo de cláusulas en los juzgados de lo mercantil como en las audiencias provinciales.

La sentencia que marcó un punto de inflexión en este escenario  fue la dictada por el Tribunal Supremo el 9 de mayo de 2013. En dicha sentencia se declararon nulas las cláusulas suelo de unos 400.000 contratos de BBVA, unos 90.000 de Novagalicia Banco y más de 100.000 de Cajamar, por no haberse explicado de forma clara y transparente las consecuencias de aquéllas a los clientes, obligándolas a retirarlas de las condiciones del préstamo hipotecario y de las escrituras de dicho préstamo.

Fue en marzo de 2015 cuando el Tribunal Supremo decretó la retroactividad de la nulidad de las cláusulas suelo, ordenando a las entidades financieras que devolvieran a sus clientes lo cobrado indebidamente desde mayo de 2013, fecha de la sentencia de en la que se declaró su ilegalidad.

Asimismo, en octubre de 2015, la Comisión Europea por medio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea solicitó que la banca reintegrara en su totalidad lo cobrado indebidamente a través de las cláusulas suelo declaradas nulas en sentencia judicial, pedimento que aún está pendiente de valoración y oportuna sentencia del Alto Tribunal de Luxemburgo.

¿Cómo saber si mi contrato hipotecario incluye una cláusula suelo?

Si hemos contratado una hipoteca y las cuotas del préstamo no han sufrido una reducción notable, hemos de empezar a sospechar que nos han colado una cláusula suelo en nuestro contrato hipotecario.

En ese caso, lo primero que tendríamos que hacer sería revisar la escritura del préstamo hipotecario (no confundirla con la escritura de la vivienda) y mirar si nos han incluido alguna cláusula bajo la rúbrica “límites a la aplicación del interés variable”, “límite a la variabilidad”, “tipos de interés del préstamo”, “tipo de interés variable”, “interés mínimo”, “túnel hipotecario” o alguna similar, determinando que el interés nunca podrá ser inferior a un porcentaje determinado.

Una vez comprobado que, efectivamente, nos han colado una cláusula suelo ilegal en nuestro contrato hipotecario, hemos de acudir a la entidad con la que lo contratamos para reclamar la eliminación del suelo hipotecario. Dada la situación jurisprudencial actual, las entidades no suelen poner trabas a la negociación de nuevas condiciones. No obstante, antes de firmar cualquier acuerdo, resulta indispensable ponerse en manos de abogados especialistas en este tema, pues no resulta extraño que en dichas negociaciones se intenten colar renuncias a acciones judiciales posteriores para el reclamo de cantidades atrasadas.

Asimismo, en el caso de querer recuperar las cantidades cobradas indebidamente, se habrá de proceder a iniciar un procedimiento judicial en el que, además de solicitar la eliminación de la cláusula suelo, se reclame la devolución de los importes pagados de más, así como los intereses correspondientes según el interés legal del dinero.

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